郭建成，在阿聯酋最大開發商伊瑪爾EMAAR和沙特最大開發商達蘭卡Dar Al Arkan都擔任過副總裁的華人高管，在近10年的中東地產從業里面，他曾負責分管過投資收并購、拿地、市場、營銷、設計及工程管理等多個核心模塊，并主導參與了多個不良資產項目的收并購。作為在阿拉伯大型綜合性企業的華人高管，他作為牽頭人，規劃并合作落地了多個中國商業零售品牌進入中東市場，通過多個地產項目與中國的建筑、建材供應鏈企業深度合作。
作為近五年在全球最受關注的市場之一，中東市場在高端旅游、基礎設施建設、房地產開發，金融業等方面的快速發展舉世矚目，近日，有媒體記者對郭建成進行了采訪，分享他對中東地產黃金期機遇和挑戰的見解。
記者：近幾年全球都比較關注中東地產市場的特色發展，能不能談一下各個國家具體的情況?
郭建成：我們達蘭卡地產目前是在全球近10個國家進行地產開發，中東是我們的主場，也是項目最為密集、投資強度最大的地區。
沙特作為中東地區最大的經濟體，目前以主權基金投資驅動在進行大量的基礎設施建設和綜合體開發，比如NEOM新城和紅海開發等巨型造城項目，我們順應這個趨勢，拓展業務以一二級聯動的土地開發和住宅地產及商業地產開發為主。沙特在2023年下半年才開放外國人持護照可以買房，這個比迪拜整整晚了21年，目前的房價還處在比較低的位置。以核心城市如利雅德和吉達的人口規劃作為參考，未來的開發體量和價格都有比較大上漲的空間，沙特地產市場在土地開發、二級開發、建造施工、建筑建材、裝修、地產經紀、物業管理等方面都有很多機會，還有一個體量巨大的城市化進程和人口遷徙過程，地產市場有廣闊的發展空間。
阿聯酋的地產市場這幾年非?；鸨?，目前還在延續這樣的勢頭，迪拜一個城市2024年的銷售額就超過一萬億，這個數字超過了全球大多數一線城市，主要的原因是在當下全球各地區面臨政治和經濟多方面的問題和挑戰時，迪拜所一直奉行和堅持打造的開放、包容、公平、透明、資金和人口自由流動、低稅的營商環境，高度發達的城市基礎設施配套和金融配套，以及繁華的城市界面、多元化的生活方式和文化，持續不斷的吸引全球各地的企業和投資者，進入到迪拜這個城市興業投資。人口的持續涌入，人口結構的持續升級，是迪拜房地產繁榮的重要支撐。目前看這個趨勢還在持續，有一些在以前迪拜常住人口占比中比較少的國籍正在快速的進入迪拜，說明迪拜的全球知名度和國際化影響力在擴展到新的地區，這也是這個市場能夠持續有新的增量，保持穩定發展的重要支撐。
另外像阿布扎比的房地產市場，這幾年發展也很快。尤其是核心區的像亞斯島，薩迪亞特島的發展非常迅猛。迪士尼已經官宣要進入亞斯島，會是中東地區第一個迪士尼主題樂園，參考全球各地迪士尼主題樂園對城市旅游和地產的帶動作用，相信阿布扎比的地產將會迎來一個快速發展期。
另外，阿聯酋的拉斯海馬今年永利賭城應該會完成封頂，建設進度非常快，目前拉斯海馬的房地產和商業酒店的開發也是進行的如火如荼，以高端娛樂業為核心引擎，輻射整個阿拉伯世界及歐洲，跟迪拜和阿布扎比形成聯動，拉斯海馬未來的地產行業發展前景是非常樂觀的。
沙特和阿聯酋是中東最大的兩個經濟體，也是最大的兩個地產市場，房地產市場的共同特點是租金非常高，這是由于住房保有量相對有限，同時有國際旅游帶來的快速增長的短租市場，是目前房地產市場健康度的一個重要支撐，這兩個國家都在地產行業駛入了以超大項目為特色、快速發展的快車道。
記者：我們常說的GCC海灣六國還有其他的四個國家，他們的地產行業發展如何?
郭建成：我可以重點談一下阿曼和卡塔爾。巴林和科威特我們目前還沒有進入。
阿曼我們目前在首都馬斯喀特開發全國最大的一個文旅綜合體，占地達到3.5平方公里，而且在海拔130米的山頂上，下面就是阿拉伯海，山海環抱，是一個環境非常優美的山海綜合體。整個項目也包含了多種業態，包括18棟的高爾夫球場、多個五星級酒店、酒吧及俱樂部、購物中心，當然還有高端別墅和公寓等多個業態。阿曼是阿拉伯國家中自然環境最好的一個國家，而且歷史悠久，文化傳承保存的非常好，是阿拉伯世界旅游度假的后花園，現在越來越多的年輕人愿意探索和居住在這個國家，也有很多退休的老年人選擇在這里安享晚年。我們這個超級文旅大盤一共有超過3000套房產，是在逐步分期開發，阿曼的優點是相比于迪拜，價格還非常便宜。阿曼非常開放，獲得永居權的門檻很低，國家層面也制定了2040發展計劃，會重點發展高端旅游業，擴充外來人口。來過阿曼的人都會對這個國家的人民友好、熱情、好客有很深的印象，阿曼在文化文明上的魅力，在吸引更多的人到這邊旅游和定居，我們順應這個需求，為他們開發和打造適合他們的房產項目。
卡塔爾這個國家非常富有，人均gdp多次達到世界第一，我們目前在卡塔爾多哈有兩個大型項目。卡塔爾通過2022年的世界杯完成了城市基礎設施的重大升級，整個城市的界面非?，F代化。卡塔爾的石油和天然氣儲量豐富，也有全世界最大的主權基金之一，有很強的投資能力和產業孵化能力，吸引了全球很多產業尤其是科技企業的入駐。匹配這些全球精英的居住及生活方式需求，我們在卡塔爾的項目以高端別墅和濱海公寓為主，正開發一個18棟的高爾夫球場。
記者：剛才您提到迪士尼主題樂園進入阿布扎比，將大力提升整個地產的發展速度。我們注意到您公司的項目多次跟高端品牌合作開發，比如蘭博基尼、范思哲、芬迪、阿斯頓馬丁等等。能否講一下為什么采取這樣的方式?
郭建成：中東地區尤其是迪拜，應該是在全球范圍內比較早開始跨界跟高端奢侈品牌聯名進行開發的一個地產市場。跟這些全球最知名的高端品牌合作的好處是顯而易見的，一方面能夠迅速提升項目的知名度，其次這些品牌都有大量的擁躉和粉絲，房產項目一推出就有非常好的客戶基礎，另外品牌聯名的項目因為其稀缺性，開發商通常有更高的開發利潤，對于客戶來說市場的流動性和租金也非常好，有更好的投資回報。
記者：這些聯名的高端品牌通常做哪些事?僅僅是冠名嗎?
郭建成：當然不是。這些全球化的高端品牌，很多都是百年品牌，非常珍視自己的品牌價值，不會輕易給任何開發商冠名。涉及到聯名開發的合作，一方面他們會非常細致的對開發商做盡調和篩選，只跟有強大實力和優秀品質的開發商合作，另外所有的品牌都會參與到產品設計的工作，從顏色使用、材料使用、戶型，到用戶的居住體驗的全流程的設計。有些品牌如范思哲、阿瑪尼本身有家具線的業務，他們還會專門針對項目做定制家具的開發，為客戶提供家具選擇。另外一些品牌如特朗普，本身有高爾夫球場運營和五星級酒店的業務，他們會參與到球場和酒店的所有設計，并參與后續運營管理。除了與品牌聯合開發定制地產，我們也成立了家具業務線，目前跟賓利、杜嘉班納、范思哲、阿瑪尼、芬迪、艾莉薩博等多個世界一線品牌共同打造高端奢侈品牌聯名家具，線下旗艦店在利雅得市中心。
記者：中東地產現在進入了黃金期，中國企業有哪些機會?
郭建成：我覺得最大的機會還是在基建，這是供需兩端體量都非常大的業務。目前沙特、阿聯酋都有一些大基建的巨型項目，有很多都具備首次嘗試的創新性，對施工企業的要求是很高的。中國有全球水平最高、體量最大的基建企業，目前已經在全面參與中東主要國家的基建業務，尤其是以大型的央國企為引領。這幾年我們看到了央國企帶動國內民營企業出海很好的范例，國內的民營企業從前端的設計院，到各個專業的施工分包，以及各個模塊相對應的建筑建材，家具家電等供應鏈企業，跟隨央國企基建龍頭的航母組團出海，取得了很好的效果。
在商業地產開發的領域，中東地區很像20年前的中國，在地產開發、地產經紀、物業管理，地產金融等各個方面都有很多機會。以沙特為例，目前星級酒店是嚴重短缺的，完全滿足不了快速增長的國際國內旅客的需求，是一片投資的藍海。迪拜是一個地產市場比較成熟，體量比較大的市場，應該說在各個環節都有機會，比較值得關注的是，迪拜國企迪拜控股集團剛剛發行了體量非常大的租賃房產Reits，這在中東地區是第一次，處于發展的起步階段，但在國內目前還沒有這樣的租賃住宅類金融產品，在類似的地產金融業務上，中國企業應該還有很多機會。迪拜除了住宅市場，目前的辦公樓市場也是非?；鸨?，商業辦公樓地產的開發和更新改造，也會有很好的機會。
阿布扎比應該接下來會大量發展高端旅游地產，跟高端旅游相關的從游樂設備到旅行社運營，以及主題場館運營業務應該會有很好的發展前景。還有高端娛樂IP的商業化打造，阿拉伯人非常喜歡游戲，喜歡為IP買單，建立線下的大型主題樂園開發原創的IP體系，也是中國企業的機會，我們有很多很好的擅長做Ip企業。潮玩品牌應該也會有很好的機會，目前有幾家中國企業進入到中東地區做商場內的潮玩連鎖店，效果很不錯，未來有機會可以跟大型的旅游目的地進行聯合創作，共創一些爆款。
阿曼在養老地產和教育地產方面有很大的優勢，目前國家層面已經規劃了多個超大型的項目，也在大力導入很多優質康養、教育類的資源，中國在醫療康養和教育方面的企業可以關注這個機會。
記者：中東的地產企業和中國的同行有哪些合作機會?
郭建成：中國地產企業的體量在全世界都是最大的，我以前在迪拜伊瑪爾的時候，我們經常說我們是除中國以外全世界最大的開發商。中國地產市場幾十年所積累的開發體量、設計能力、施工管理、全球化的供應鏈、金融體系，這些是比中東要領先很多的，這些經驗和資源也是中東地產企業可以借鑒和使用的。目前有中國的地產公司已經出海，在中東嘗試開展品牌代建的業務，輸出自身在設計、供應鏈和建造科技上的能力，尤其是一些超大型的綜合體項目，涉及到各個方面的專業能力和資源整合，這是中國企業的優勢。
中東的地產企業在幾個方面做的特別好。
比如世界級地標的打造，伊瑪爾所打造的世界最高樓、世界最大的購物中心、世界最大的噴泉、世界最大的商場內水族館，都成為了世界著名的地標和網紅打卡點。在一個屬地化屬性非常強的業務里面，這是非常難得的，擁有全球性知名度的地產企業不多，因為把地產開發到全球，對任何公司都是一個非常大的挑戰，包括資金、法律、規則、操盤能力等方方面面。但如果能夠設計打造出來全世界知名的地標，并且能有很好的運營，獲得世界級的影響力和知名度，這對于地產企業是一個巨大的品牌價值，當然這也是很難的，需要在方向選擇、產品設計、運營、客戶體驗上都做到極致，但一旦做到能夠做獲得豐厚的回報。伊瑪爾應該說通過迪拜市中心的打造，做到了這一點，每年有上億的游客來打卡迪拜市中心，他們都對迪拜市中心的繁華和建筑之美所震撼。一個地標可以成就一個品牌，成就一個城市，追求極致做第一，這一點是值得我們借鑒的。
另外中東地產企業非常擅長跨界合作，無論是引入迪士尼、樂高這樣的全球知名旅游度假品牌，還是跟范思哲、阿瑪尼、芬迪等等全球奢侈品牌的合作，以及跟帕加尼、法拉利、阿斯頓馬丁等運動汽車品牌的合作跨界開發，中東地產公司擅長把地產從常規的居住空間，擴展到更為廣泛的生活方式和體驗，擅長借力全球最著名品牌迅速打開知名度并獲得更好的財務回報。相比于中東，甚至全球其他地區，中國地產目前這樣的品牌聯名產品還非常少，未來在一線和新一線城市應該還是有發展空間和機會。
另外在親水類社區和物業管理上，中東地產企業做的是非常好的。中東很多國家雖然是一半陸地一半海洋，但是在陸地上的自然水系是非常少的，所以在社區甚至建筑內部打造親水的體驗是中東地產的一大特點，以迪拜為例，幾乎所有的住宅公寓都配備游泳池，有很好的體驗和服務，也倡導了一種健康的生活方式。
很多大型的社區都會開挖人工運河甚至打造社區水樂園，給社區打造非常好的親水體驗，這個感受是非常好的。中東地產社區的物業費比國內是要高的，因為他們所有的物業，幾乎每棟樓都配備游泳池、健身房等設施，以及相應的安保和服務人員，居住體驗是非常好的。我們的一些南方城市，尤其是主打高端旅游的城可以借鑒。
中國地產企業的物業管理在科技化運用和社區零售、社區配送方面做得很好，在物業管理系統、智能硬件、社區零售供應鏈、社區配送等方面，應該都有很多向中東市場輸出的機會。
還有一個機會點是社區媒體，中國的社區，多樣化的社區傳媒已經非常發達，中東地區尤其是沙特，社區內的媒體還是非常少的，這里面也有很多社區媒體發展的機會。
記者：您覺得加強雙向的合作，最重要的是什么?
郭建成：我覺得最重要的還是加強雙向的交流。印象很深的是這幾年來中東考察的中國企業數量明顯多了，企業的量級也比以前要高很多，我們也看到了很多更大的合作落地。我也關注到有很多專門做中東商務考察的企業和平臺，這是非常必要的。我在剛進入迪拜地產公司工作的時候，整個行業跟中國企業的交流還是相對比較有限的，現在的交流非常頻繁，了解和互信也有了很大的提升。從交流到了解到信任，然后鎖定機遇穩步落地，我認為這是最重要的。
記者：有什么挑戰嗎
肯定是有的。伴隨著市場的火爆，整個中東地產市場尤其是迪拜的開發投資量增長迅猛，未來新入市的項目數量眾多，維持一個健康向上的市場，需要持續不斷的新增人口，目前來看人口涌入的勢頭很強勁，但后續需要政府的調控，控制供地規模和開發審批，擴大產業人口，同時進一步便利外來人口的進入和定居。另外因為開發體量的快速增長，建設施工成本有很大的提升，在建材供應鏈的整合和勞工的引入上，需要加快速度以降低開發企業的成本，保護企業的現金流健康度。
記者：好的，非常感謝郭總您的時間，我們了解了很多中東地產黃金期背后的深度情況，也期待未來中東和中國在地產這個大行業里面有更多合作落地。
郭建成：感謝您的時間，共同期待。（點財網）
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